房子改造前后�！⊥跤鹎佟�攝

　　中新網(wǎng)長(zhǎng)沙8月10日電 (王羽琴)長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)含浦街道九豐村鐵符組34歲的村民陳田想把老家房子租出去，但苦于沒有渠道，房子一閑就是五六年。

　　在村集體牽線下，陳田與鄉(xiāng)村住宅資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)——湖南輕宅信息科技有限公司(簡(jiǎn)稱“輕宅科技”)簽訂了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)授權(quán)委托書，他不僅可以每年拿到數(shù)千元租金，原來破爛的舊房子也可以免費(fèi)改造升級(jí)成一個(gè)漂亮的鄉(xiāng)村美院，還取了個(gè)詩意的名字——晨田居。

　　陳田說：“考慮到租期長(zhǎng)達(dá)20年，一開始并不太愿意。但是想到這20年自己大概不會(huì)回來住，而且房子租約到期時(shí)，正好可以回來養(yǎng)老。想到這20年還有一筆不錯(cuò)的收入，便同意了�！�

　　同樣是閑置農(nóng)房的槐樹坪私享農(nóng)莊，農(nóng)莊主人方方的本職工作是學(xué)校老師。因非常懷念小時(shí)候農(nóng)房院子的家，幾經(jīng)周轉(zhuǎn)找到了岳麓山腳下桃花村的一處閑置農(nóng)房，花費(fèi)40萬把這里改造成集餐飲、住宿、團(tuán)建、會(huì)議、轟趴、休閑為一體的農(nóng)家小院。從2018年開業(yè)至今，年?duì)I業(yè)額達(dá)30多萬，已接待超過1.5萬人次。

　　在距離岳麓山130多公里的長(zhǎng)沙市瀏陽大圍山鎮(zhèn)東部有一個(gè)小山村--瀏河源村，是瀏陽市面積第一大村，也是無數(shù)空心村的典型。這里因地處瀏陽河源頭而得名，占地面積72.2平方公里，森林覆蓋率高達(dá)91%，具有豐富的旅游、林業(yè)、水利資源，全村共有764戶，2446人，閑置房屋達(dá)180棟。

　　瀏陽市是2017年開啟的首批農(nóng)村宅基地改革的33個(gè)試點(diǎn)縣之一，也是2021年新一輪宅基地改革的104個(gè)試點(diǎn)縣之一。2020年7月，瀏河源村成立了農(nóng)房盤活專項(xiàng)工作小組，積極探索村集體主導(dǎo)、農(nóng)房參與、市場(chǎng)運(yùn)作的農(nóng)房盤活新路徑。在遵循村莊規(guī)劃要求的前提下，征得村民同意后，由村集體授權(quán)輕宅科技進(jìn)行招商盤活，首批盤活對(duì)象就是該村泉豐片的26棟閑置農(nóng)房，結(jié)合瀏河源村豐富的自然資源、人文景觀、生態(tài)資源以及農(nóng)林牧漁的生產(chǎn)生活特色，打造成吃、住、游一體的田園休閑度假項(xiàng)目。

　　“我們用了半年多的時(shí)間，大力宣傳農(nóng)房盤活優(yōu)勢(shì)，挨家挨戶征集農(nóng)房意愿，溝通講解政策，消除農(nóng)戶顧慮，讓村民安心、放心�！睘g河源村村委會(huì)副書記戴仲興介紹，目前26棟閑置農(nóng)房已簽約22棟，預(yù)計(jì)在8月底前完成簽約工作。據(jù)介紹，該項(xiàng)目將試行國(guó)家大力倡導(dǎo)的三權(quán)分置：即宅基地所有權(quán)歸村集體所有，農(nóng)戶保留資格權(quán)，將宅基地使用權(quán)以租賃的方式流轉(zhuǎn)出去。

　　輕宅科技在其中扮演了“農(nóng)房資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”的角色，協(xié)助村集體找到民宿投資運(yùn)營(yíng)方，投資方則負(fù)責(zé)房屋的后續(xù)改造及運(yùn)營(yíng)。根據(jù)合同約定，流轉(zhuǎn)所得收入村民可獲得90%，村集體得10%。這樣一來，原本低效、閑置的農(nóng)房變成了農(nóng)民增收的渠道之一，同時(shí)也激活各類資源要素，壯大集體經(jīng)濟(jì)組織的實(shí)力。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有超過7000萬閑置農(nóng)房和宅基地亟需盤活，一些地區(qū)的鄉(xiāng)村空置率甚至超過了35%。網(wǎng)易研究院2021年6月發(fā)布的初步測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，若進(jìn)行市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，每年宅基地轉(zhuǎn)換的市場(chǎng)價(jià)值合計(jì)約4.4萬億元，其中存量宅基地轉(zhuǎn)換市場(chǎng)價(jià)值約3.5萬億元，閑置宅基地轉(zhuǎn)換規(guī)模約0.9萬億元。

　　對(duì)于這部分閑置農(nóng)房的盤活利用，變資源為資產(chǎn)，是激發(fā)鄉(xiāng)村活力，提升鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的有效途徑。2020年1月1日起施行的新《土地管理法》中規(guī)定：禁止任何單位和個(gè)人買賣土地，但使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。2019年9月，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等發(fā)文表示：鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游、康養(yǎng)度假等。在政策的引導(dǎo)下，各地也出臺(tái)了相關(guān)對(duì)策與建議。

　　可以預(yù)見的是，未來5-10年閑置農(nóng)房將迎來快速增值的黃金時(shí)期。通過舊貌換新顏，賦予了老房子新的生機(jī)，讓土地利用效率得以提升，讓農(nóng)房?jī)r(jià)值得以顯現(xiàn)。

　　“宅基地、農(nóng)房交易市場(chǎng)需求一直很大，特別是一些大城市、旅游城市周邊需求非常旺盛，但是問題也特別多，不少黑市交易非法買賣導(dǎo)致的違約糾紛層出不窮，所以導(dǎo)致城里人下鄉(xiāng)難，農(nóng)房出租難�！蓖亮骷瘓F(tuán)有限公司副總裁、住宅事業(yè)部總經(jīng)理張美玲表示，未來宅基地使用權(quán)租賃將成為宅基地入市最主流、最安全的方式。這種方式的核心理念是在土地權(quán)屬、建筑與空間等資源端的共享共建，在城鄉(xiāng)發(fā)展模式上的共生共融，“這也是盤活利用的根本出路�！�

　　華中師范大學(xué)自然資源治理研究院副院長(zhǎng)、土地資源管理系主任韓璟副教授認(rèn)為，農(nóng)房盤活的關(guān)鍵難點(diǎn)之一就是要解決安全與信任問題。土地管理法本次關(guān)于宅基地管制的修訂就體現(xiàn)了這種導(dǎo)向，也為清除供需兩端障礙預(yù)留了政策空間，相關(guān)管理措施的落實(shí)將會(huì)有力推動(dòng)城鄉(xiāng)居民在資源上共建共享，在資金與消費(fèi)上雙向流動(dòng)。(完)